Jakso 39
Rahoituskierrospodcastissa sukelletaan usein ohjelmistojen, markkinapaikkojen ja deep techin rahoitukseen. Tällä kertaa katsotaan, miten kiinteistöihin nojaava pienvarastobisnes rakennetaan pitkäjänteisesti ja mitä se vaatii rahoitukselta. Cityvaraston toimitusjohtaja ja kanssaperustaja Ville Stenroos avaa oman polkunsa: ensiaskeleet ilman vipua, pankkisuhteen jalostaminen kilpailueduksi, oman pääoman kierrokset, yrityskaupat ja konservatiivinen filosofia, joka on kantanut läpi finanssi- ja koronamyrskyjen.
Teekkarista hitaaksi sarjayrittäjäksi
Ville Stenroos on diplomi-insinööri Otaniemestä, joka ehti tehdä töitä jokaisen opiskelukesän ja käytännössä rakentaa ensimmäisen “yrityksensä” jo lehtijakopiirejä laajentamalla. 1990-luvun puolivälissä syntyi kaksi ensimmäistä oikeaa liikettä: rakennusapumiesten vuokraus ja pian perään oma rakennusliike. Cityvarasto perustettiin vuonna 1999 opiskelukaverin kanssa. Malli kopioitiin läheltä, pienvarastoja vuokrattiin jo Helsingissä, mutta ajatus oli kirkas: tuoda helposti saavutettavat, pienet ja joustavat varastot lähelle ihmisiä.
Cityvaraston synty: lähelle, joustavasti, ilman krumeluureja
Cityvarasto vuokraa 1–24 neliön (jopa 1 kuution) varastotiloja yksityisille, yrityksille ja yhdistyksille. Ydin on läheisyys ja helppous: sijainnit kaupunkien sisällä, näkyvät paikat ja mutkaton sisään–ulos. Asiakkaan tilanne elää, varaston on pystyttävä elämään mukana. Tästä selkeästä palvelulupauksesta on vuosien mittaan rakentunut valtakunnallinen verkosto, joka tähtää 100 toimipisteeseen.
Ensiaskeleiden rahoitus ja ensimmäinen iso oppi
Alkuvuosina laajennuksia rahoitettiin tulorahoituksella. Laajalahden ja Oulunkylän kiinteistöt ostettiin omalla käteisellä. Jälkikäteen tämä oli Stenroosin mielestä virhe. Kiinteistöbisneksessä velkavipu on normaali työkalu, ja pankit tarkastelevat hankkeita tapauskohtaisesti. Kun oma käteinen oli käytetty ja pankin ovelle mentiin “tyhjällä kassalla”, vanhoja panostuksia ei luettu omarahoitusosuudeksi uuteen hankkeeseen. Oppi jäi pysyväksi. Vipua kannattaa käyttää jo alusta, kun vakuudet ja kassavirta sen mahdollistavat.
Pankkisuhde kilpailuetuna
Finanssikriisin 2008 keskellä pankkikumppani soitti ennen lainan nostoa ja kehotti varmistamaan likviditeetin. Pieni ele, suuri signaali. Siitä lähtien Cityvarasto on hoitanut pankkisuhdetta kuten kumppanuutta, ennakoivaa viestintää, läpinäkyvyyttä ja saatavuutta. Kvartaaleittain käydyt tilannepäivityskeskustelut ovat osoittautuneet juuri oikeiksi tapaamisiksi. Niissä syntyy yhteinen tilannekuva ja päätöksistä tulee ripustettavia, ei repäistäviä.
Käytännön mittarina varovainen linja näkyy numeroissa. LTV (loan-to-value) noin 24 %, eli velkaa alle neljännes varallisuudesta. Se on poikkeuksellisen matala vivutus kiinteistöintensiivisessä yhtiössä, mutta linja on ollut tietoinen.
Kasvu velalla ja tulorahoituksella
Vuodesta 2008 alkaen Cityvarasto on laajentanut pääosin seniorivelalla ja liiketoiminnan kassavirroilla. Strategia on yksinkertainen. Hallittuja riskejä, jotka voittaa useammin kuin häviää. Kun korot myöhemmin nousivat, konservatiivinen tase osoittautui suojaksi, ei jarruksi. Stenroosin mukaan yritystoiminnassa riski on välttämätön, mutta sen muoto on valittavissa. Cityvarasto on valinnut paksun marginaalin ja pitkän juoksun.
Oman pääoman kierrokset 2015–2021
Vaikka velka on kivijalka, oma pääoma on toiminut turvavyönä ja kiihdyttimenä.
2015 – digitaalinen yleisöanti (~1,0 M€).
Cityvarasto toteutti tuolloin Pohjoismaiden mittakaavassa merkittävän joukkorahoitusantinsa, jonka kautta mukaan tuli laaja sijoittajakunta. Kierros vahvisti tasetta ja mahdollisti uusia kohteita.
2018 – private placement ja “osakkeilla takaisin” -rakenne (~1,35 M€).
Seuraava järjestely rakennettiin kiinteistön ympärille: sijoittaja osti kohteen ja Cityvarasto teki pitkän vuokrasopimuksen sekä option ostaa kiinteistö omilla osakkeilla. Optio käytettiin myöhemmin. Cityvarasto päätyi ostamaan myöhemmin myös Agenttivaraston, jonka mallia se oli aikanaan seurannut perustamisvaiheessa. Ympyrä sulkeutui.
2020–2021 – ankkurisijoittaja Norjasta (5,0 M€ + 7,3 M€ optio).
Koronan alku oli epävakaa. Cityvarasto vahvisti omaa pääomaa vähemmistösijoituksella norjalaiselta ankkurilta, joka tunsi pienvarastosektorin syvällisesti. 5 miljoonan sijoituksen yhteyteen sovittiin optio, joka käytettiin täysimääräisesti 2021. Hallitustyö pysyi kevyenä, raportointi järkevänä, eikä sijoittaja hakenut kontrollia. Pitkäjänteinen, yrittäjämyönteinen malli toimi.
Konservatiivinen filosofia kesti korkojen nousun
Cityvaraston oma pääoma on paksu, vivutus maltillinen ja kohteiden yieldit houkuttelevia. Stenroosin kuvaama tuottotaso (viime vuoden tasoa peilaten) liikkui kahden numeron tasolla, selvästi asuntoportfoliota korkeammalla. Cityvaraston valinta näyttää jälkikäteen helpolta, mutta päätökset tehtiin etukäteen: kassavirta ennen kasvun maksimoimista.
Jos aloittaisin tänään: vipu, asiantuntijat, pidempi katse
Stenroos listaa kolme asiaa, jotka tekisi toisin:
- Ottaisi velkavivun käyttöön aiemmin. Kiinteistöissä oma käteinen kannattaa säästää, jos vakuudet ja kassavirta kestävät.
- Ottaisi asiantuntijat sisään aiemmin. Kaikkea ei tarvitse oppia kantapään kautta.
- Pitkäjänteisyyttä enemmän, exit-hakuisuutta vähemmän. Suomalainen omistajuus hyötyisi siitä, että yhtiöt pidetään pidempään, kasvetaan kannattavasti ja investoidaan omaan liiketoimintaan.
Kolme käytännön oppia oman pääoman keruuseen
Näytä historia ja kurinalaisuus. Cityvarasto kasvoi ja oli kannattava vuosi toisensa jälkeen. Mittarit puhuivat puolestaan, mikä laski neuvotteluriskiä molemmille.
Rakenna reilu sijoittajasopimus ja kumppanuus. Vähemmistösijoittaja, joka tuo osaamista ilman tarvetta kontrollille, voi olla yrittäjälle paras mahdollinen pari. Hallitus kevenee, eikä aikataulutettu exit aja strategiaa nurkkaan.
Pidä pankki lähellä. Kvartaalikohtaamiset, ennakoiva viestintä ja läpinäkyvyys tekevät rahoituspäätöksistä nopeampia ja vakaampia, etenkin kriiseissä. Kun luottamus on rakennettu etukäteen, ovet pysyvät auki, kun sitä eniten tarvitsee.